En la riña: Argencons, Diego Caride (AUREN), TPyA Fiduciaria, Resman, (Carbonell Leo, y sobrina, Eduardo Trajtenberg), Ricardo Díaz, Posadas y Posadas y Propietarios de Quartier Punta ballena.

Para los posibles futuros inversores en Fideicomisos al costo, y/o Fideicomisos al precio cierto, esta experiencia les muestra el horizonte de tiempo y riesgo que nosotros que ponemos el dinero debemos afrontar frente a gestores especializados que pueden o no  ser honestos, éticos y bregar por el mejor interés de los inversores a quienes son debidos y en contradicción a los intereses personales (económicos) de enriquecimiento.

Personalmente diría que la saga es tal que se podría pensar que existe una Asociación Ilícita de facto, donde pretendieron vaciar la operación a costa de los inversores y llega ahora el momento de mostrar las cuentas.

TPyA Fiduciaria: Según consta han reclamado y forzado a escriturar para le pasado Abril, aludiendo que debían cerrar el Fideicomiso. Esto, a pesar de que el Fideicomiso había sido extendido hasta el 31/12/211. Aún no se cerró, ni las cuentas vimos.  Para que ello ocurra deben aun aprobar sus cifras. Me lamo los labios si llegan a hacerlo. Sin cifras hace mas de 9 meses, silencio total, es aparente que están observando la película de lejos y analizando que es lo que puede pasarles.

Es que Don Caride (AUREN), Presidente de TpyA Fiduciaria contrató al Estudio Posadas y Posadas como su representante en Uruguay y éste a su vez a Resman.

De Posadas y Posadas nada se escucha, atrincherados esperan el momento de entrar contra quien fuera necesario, sean sus contratantes o sus clientes. El viejo que dirige (viejo con respecto por su experiencia) sabe que mejor mirar los movimientos y esperar antes de sobre actuar. En todo caso ya se expresaron sobre el caso Resman y se lavaron las manos. Veremos como queda.

Eduardo Trajtenberg, otro personaje, involucrado desde la venta del lote, el contrato de Fideicomiso y en Resman, no dice nada y sonríe.  Sonríe, a pesar de que su Iniciativa Beelive aparentemente se canceló por falta de inversores. Lo que sucede es que evidentemente no ha podido convencer a aquellos con dinero a invertir en esta nueva etapa una vez que los trapos de Quartier Punta Ballena salieron a la luz. Evidentemente los Inversores de Quartier del Mar, no han tenido le tiempo útil de enterarse de lo  que esté Señor es capaz de hacer.

Los que ACTUALMENTE se encuentran en la línea de fuego son Leo Carbonell y Ricardo Diaz, el primero como Ex Administrador del Complejo y el segundo como Ex Gerente operativo. Los otros socios de RESMAN (sobrina de Carbonell y Eduardo Trajtenberg) entraran en escena caso en que se llegue a legales. Como ya fuera explicado Leo Carbonell presentó un balance “trucho” con una aprobación trucha, (trucho porque fue una cocina de números hecha por una contadora que se negó a firmar el documento, dichos numeros fueron entregados a Posadas y Posadas quien le dio forma para ser presentados antes los Propietarios del Complejo) sin tener el respaldo contable de lo que decía ese reporte. Además ha mezclado cuentas privadas de Carbonell con las del complejo, ha recibido dineros sin el necesario recibo, a usado dinero de propietarios (entregados a él para el pago de cuentas de servicios que están fuera de las obligaciones del complejo) para otros fines de aquellos supuestamente pensados, no ha respetado la legislación laboral y ni ha cumplido con los dineros adicionales que Carbonell requirió para otros fines. Esto lo he intuido hace tiempo, pero para mi suerte fue comprobado por Auditores idóneos (Estudio Tesouro y Asoc.).

… Y aun no se ha mirado sobre si los gastos incurridos y declarados fueron a precios de mercado y/o si Carbonell ha respetado la praxis del complejo en relación al número de presupuestos requeridos…..

Dentro del panorama, Leo Carbonell en vez de intentar llegar a un acuerdo de partes, sale al retruco, mandando hoy una misiva en que niega acusaciones realizadas y condena y amenaza de falso alegato a la Comisión de Propietarios en base al escrito que consta en un llamado de Asamblea. Es que para entender la situación hay que estar adentro y ver la cara de Carbonell, inocente defendiendo su posición. Es mas, ha contratado a otro estudio de auditoría para que conteste las conclusiones de Tesuroro.

Del raporte del Estudio Tesouro, surge que la desorganización y la falta consistente y mínima de todo principio de Administración es tal, que daría la impresión de haberlo hecho adrede con el fin de impedir mostrar los faltantes de caja. En el fondo la Administración Resman, es una Administradora de Propiedades y se deben a su profesión.

Será interesante ver como hace el estudio DMP (Dentone, Molinolo y Pereyra ) Consultores y Auditores Asociados contratado por Carbonell para demostrar la existencia de recibos, etc., etc., etc.. Veremos si hay “magia”.

Contrario a lo que sucedió con Carbonell cuando lo echaron (nadie se quejó, mas que el Estudio Posadas y Posadas), la salida de Ricardo Diaz (Gerente Operativo de la era Resman y reconfirmado en la era de la Administración Diaz hace pocos meses) SI ha generado quejas. Porque?

Miremos un poco el pasado. R. Diaz fue quien puso en marcha el complejo y ninguna queja al respecto porque está funcionando. Sin embargo su presencia dentro del complejo, lo llevaba a ver clientes interesados en la compra de departamentos y utilizaba a Carbonell como inmobiliaria o a Inmobee (perteneciente al hijo de Eduardo Trajtenberg). Esto probablemente se traducía en un beneficio económico para R. Diaz, que se encontraba fuera del contrato de trabajo que tenia con el Complejo quien le pagaba por sus servicios.

El mencionado contrato de trabajo era aquel tradicional con dedicación exclusiva al complejo. Sin embargo, R. Diaz, dedicó parte de su tiempo a terminar el complejo Quartier del Mar de la mano de Carbonell quien fuera contratado por aquel fideicomiso (de la mano de Argencons, Caride, Eduardo Trajtenberg y el Estudio Posadas). Dicho de otro modo, estos personajes sabían que ponían en falta a R. Diaz frente a los propietarios de Quartier Punta Ballena.

Los propietarios se enteraron de la intención justamente antes de comenzar la temporada del 2011, y por ende y debido a la falta de tiempo, cerraron un ojo.

Durante la Asamblea de propietarios que se realizara a principios de 2011 en Buenos Aires, oportunidad en que se destituyó a Leonardo Carbonell, se eligió con Gerente del Complejo a Ricardo Díaz, con un contrato de exclusividad de 8 horas. Ricardo Diaz feliz de la vida se aseguraba su continuidad, y pensó como se vería mas tarde que podría seguir con el juego de las comisiones inmobiliarias y atendiendo a mas de un complejo al mismo tiempo.

“El ojo del Amo engorda el ganado”. Has poco tiempo atrás, entiendo que la Comisión Directiva de Propietarios ha había hecho una inspección física del complejo (o al menos completa), lo cual ahora SI lo hizo y aparentemente se encontraron con servicios esenciales requeridos por la Municipalidad fuera de funcionamiento. A esto se sumó probablemente y se conocerá en la próxima Asamblea en Noviembre, que la Comisión Directiva de Propietarios no aceptaron que R. Díaz continuara con el juego de los alquileres – ventas y atendiendo otros complejos.

Dedicado a los propietarios de otros complejos: cuando uno tiene un cáncer, hay que extirparlo completamente; y ese fue el error que cometieron los propietarios: quedarse con Ricardo Diaz por ser parte del juego de Carbonell (trabajan juntos hace años)

Y porque se quejan algunos Propietarios? Lucha de favores. Yo personalmente he visto como algunos propietarios le daban regalos a R. Díaz en agradecimiento a una prestación de servicio (quizás preferencial) ante una(s) necesidad(es) puntual(es).

Con R. Diaz y Carbonell afuera, entiendo que sé termina de erradicar el mal inmediato. Queda aun 1.) Eduardo Trajtenberg que es propietario de algunos departamentos, pero que sin lugar a dudas habrá perdido poder en su capacidad de voto. Es que como E. Trajtenberg lanzó esta iniciativa y obtuvo el visto bueno de grandes inversores, estos le han dado el poder de gestión de sus inversiones, permitiendo que E T manejara las cosas a placer, sumado a su participación en la Fiduciaria y en Resman. 2.) Terminar con la Fiduciaria.

Sin perjuicio de lo anterior entiendo que se debería poner a consideración de los Propietarios: 1.) recuperar de Resman los dineros faltantes (USD 100’000 +/-), 2.) Auditar los gastos realizados por el Complejo de la manos de Resman, 3.) Auditar los gastos incurridos por el Fideicomiso y aprobados por la Fiduciaria  al tiempo de que le entregaron a Leo Carbonell mas de 1 millón de dólares para terminar el complejo, 4. Auditar los gastos incurridos por el Fideicomiso y aprobados por la Fiduciaria al tiempo del desarrollo del complejo.

En caso de que lean algunos de los “post” más antiguos recordaran los escandalosos pedidos adicionales de dinero y las quejas plasmadas en acta de Asambleas por la falta de gestión operativa y contable de gestión.

La creación formal de la Comisión Directiva de Propietarios ha sido fundamental (cuanto antes se conforme mejor) , y fue un gran esfuerzo hecho por algunos de los propietarios y personalmente quedo agradecido.

Parvo

Sergio pregunta sobre el proyecto Beelive

Pregunta:
Parvo, yo no conozco nada de los desarrollos anteriores. Quisiera me comentes un poco más sobre el desarrollo Beelive que me pareció interesante por ser condo hotel y por su costo bajo. Creo que Carbonell no está en este proyecto (¿?) Crees que es una estafa?

Estimado Sergio,

Resumiré mi punto de vista bajo un principio en que toda persona con sentido común puede razonar. “Harías negocios con personas. o grupo de personas y/o sociedades que han tenido problemas en el pasado? Yo personalmente NO, la decisión es de cada uno.

En mi relato Será “beelive” una repetición de Quartier Pta. Ballena? Se lee claramente las similitudes en términos de:
(1) Desarrollador: el hijo de Trajtenberg por medio de su inmobiliaria, quien por casualidad, y oportunamente sin autorización de los propietarios del complejo Quartier, instaló dentro del mismo una oficina teórica (teorica significa que sus panfletos estaban allí únicamente de ellos, usaban las líneas del complejo para recibir y llamar) fue quien comercializó Quartier.

Porque lo comercializó? Además de ganar dinero cobrando para que un inversor pudiese entrar, el proyecto era del padre ¡! (cosa que no se sabía en ese momento, o al menos lo sabían unos pocos). Favor leer como el padre a través de una de sus varias empresas uruguayas o Panameñas, contacto a Argencons para que le pusiera a una marca registrada a un proyecto que se construiría en tierra de su propiedad.
Molesta que una inmobiliaria se meta dentro del complejo? Como principio debe pedir autorización y como efecto, monopoliza la comercialización tanto en el alquiler como en la venta, porque al llegar al complejo interesados (mismo con otras inmobiliarias), estos acuden a ellos allí instalados y al tener control de toda la oferta deciden cual de los apartamentos disponibles ofrecerán, dando lugar a preferencias sobre apartamentos de ellos mismo, o de amigos.

(2) Carbonell esta adentro: En su momento hice mis verificaciones y resultó que si. Si uno se fija el domicilio que fijó el emprendimiento o la inmobiliaria (que no se llama Carbonell), es en el domicilio de este ultimo. JA, vendió el local? No. demás, por comentario, sabemos que este señor participa en este proyecto. Podes leer en este blog sobre él y hay mas para decir que aun no lo hice.

(3) La Dirección de Obra es también de Plottier, quien dirigió Quartier Punta Ballena y que por casualidad es el yerno de Carbonell o de Trajtenberg (ahora no recuerdo bien). Ser el yerno no es malo, lo que es malo es que la gestión de Plottier tiene muchas sombras que espero dentro de poco salgan a la luz.

(4) Estudio de Abogados y Escribanos: El estudio Posadas y Posadas es unos de los Estudios” Top” del Uruguay y en el proyecto Quartier Punta Ballena actuó como el representante de Argencons en Uruguay. Pero se mandaron varias macanas, entre ellas por ejemplo el no controlar a quien contrataron para Administrar el complejo. EL Administrador nombrado por ellos es Resman y Resman es Carbonell y una empresa Panameña con probabilidad del 95% de que Trajtenberg este atrás de ella. [Si hubiera sabido de que mi Administrador es una empresa Panameña me hubiese quejado – aunque sin existo seguramente]. Para saber más sobre lo ocurrido podes leer algunos de los últimos artículos. Respecto del Escribano, no sé si el Dr. Zevallos participará nuevamente en este emprendimiento. Las cosas no salieron muy bien, quizás no necesariamente por su culpa, pero estaba adentro.

Es una estafa?

Si dijera que sí estaría acusando sin prueba alguna y posiblemente el Estudio me demandaría. Si dijera que no, no quisiera tomar la responsabilidad. La verdad es que el proyecto de Arquitectura fue excelente, los que corrió mal fue la Dirección Técnica, la gestión de la Fiduciaria (en quien Argencons se apoyó y estos dijeron que no eran responsables por los problemas técnicos), la presentación de cuentas de Auditoria del Estudio Posadas eran una presentación contable y no de un Auditor de Gestión como se pensaba, y finalmente la Gestión Administrativa (quiere decir el manejo de los $) por parte de Carbonell (y de la Fiduciaria esta por verse) es aparentemente un desastre, como surge de la última Asamblea en que no le aceptaron la gestión, porque simplemente no presentó los estados contables verdaderos, auditados (y no dejó auditarse) además de faltas en la gestión del personal (sueldos).

Dicho lo anterior, no puedo decir con fundamento de ley, o como hecho probado (AUN) que sea (o que será) una estafa, pero si fuera yo miraría el potencial de riesgo más que el bajo costo del emprendimiento. Nosotros comenzamos con un costo de obra a 1250USD/m2 de construcción (no m2 de venta) y terminamos según la fiduciaria a 1990 aprox.,(para no romper el techo de 2000 USD), pero que realmente con los agregado que hemos realizado terminamos cerca de los 2200, que traducidos a precio m2 vendible es mayor porque la cochera y baulera se encuentran incluidos en el precio por metro que se informa y los compradores piensan que estos adicionales son gratis. También notaras que en este proyecto (Beelive)se habla de un proyecto de Arquitectura y nada se menciona de la Ingeniería que por casualidad fue allí donde surgieron los problemas (pisos, efluentes, etc.)

Dada mi experiencia personal, YO no participaría en ninguna inversión donde estos nombres aparezcan. No comparto el dicho “mas vale malo conocido que peor por conocer”.

Yo miraría también otros detalles, que fueron el principal medio para que la gestión pudiera seguir adelante sin control: (1) la falta de conocimiento de los inversores que se mantuvo en secreto hasta casi la escritura, ésto impidió que los mismos pudieran actúan y dialogar con fuerza frente a la Fiduciaria. (2) la falta de un proyecto ejecutivo dió como resultado un % de variaciones de costos muy elevado sacando el efecto cambio e inflación, (3) la falta de penalidades (la desarrolladora no toma riesgo alguno) por la entrega del complejo pasado un cierto tiempo hizo que Quartier Punta Ballena terminase 2 años mas tarde (y no fue por falta de dinero) (4) la falta de un detalle suficiente con indicación de lo que incluía el precio, definición de las terminaciones, etc, etc, etc, y no paro. La calentura de entrar no nos dejó ver que el contrato era un Gruyere.

EL Condo Hotel: sin entrar en el concepto arquitectónico, la idea del condo-hotel es muy buena, además, por ser de características hotelera, goza de varios beneficios fiscales (que supongo lo hacen más atractivo en términos de $)

Espero haber contestado a tu pregunta según mis impresiones personales.
Saludos – Parvo

Será “beelive” una repetición de Quartier Pta. Ballena?

Beelive Brava Hotel Towers, es el nuevo emprendimiento en Punta del Este que a diferencia de los demás será un tipo de Hotel conformado de varios dueños. www.beelivebrava.com

Se organiza nuevamente como un Fideicomiso al costo. Aun está en etapa de comercialización, y por lo que se escucha, aun no completaron la preventa, y no está siendo fácil.

Algunas coincidencia con Quartier Punta Ballena:

El DESARROLLO no esta a cargo de Argencons, pero de UNIBON – DURBANA.

UNIBON S.A. es la empresa donde los Trajtenberg dirigen, son los mismos que idearon la operación de venta del terreno al Fideicomiso de Quartier Punta Ballena, los mismos que acordaron con Argencons y contrataron a Carbonell para esta operación y la terminación del complejo.

inmoBee, es una INMOBILIARIA, donde Gaston Trajtenberg dirige y desconozco si tiene algún otro socio Uruguayo del ramo, pero a decir del prospecto, parecería que Carbonell es parte de esto también, dado que el contacto en Uruguay coincide con la dirección y teléfono de Carbonell propiedades. Gastón es quien ayudo a comercializar el Fideicomiso Quartier Punta Balllena en la preventa y en su lanzamiento y es parte de UNIBON.

El Administrador Fiduciario es una FIDENTIAL, que desconozco, y auditada por PWC, famosa empresa de Auditoria internacional, lo cual nada quiere decir, porque en base a la historia de PWC, ven todo lo que se quiere ver. No hay que dejarse impresionar por los grande nombres. Si no me creen miren el caso Maddoff y otros. En el caso de Quartier Pta Ballena el Administrador Fiduciario era la misma gente de Argencons con otra cara legal. El administrador Fiduciario tiene la misión de pedir dinero a los Fideicomitentes, llevar las cuentas, hacer los pagos que indique la Dirección de Obra. En el caso de Quartier, el Administrador Fiduciario, pagaba lo que el papel decía. No cuestionaba nada. El AUDITOR, era mas un contador que un Control de Gestion, solo hacia balances oficiales, ningun reporte de Gestion. Un desastre.

ABOGADOS y ESCRIBANOS: El Estudio Posadas, Posadas y Vecino, los mismos que participaron en Quartier y que nos enchufaron un contrato promesa que solo convenía a Argencons, y los mismos que tras meses de solicitar un Reglamento de Copropiedad especifico para el complejo, nos dieron uno común, que no servía para nada. Fue gracias a la Dirección de Propietarios que el Reglamento salió bien hecho.

El Proyecto de Arquitectura esta a cargo de otro estudio. Nada se menciona del Proyecto de Ingeniería, que como en el caso de Quartier no se hizo de antemano y resulto en variantes y retrasos fabulosos.

La DIRECCION DE OBRA está a cargo de Estudio Julio Plottier Mirassou, el mismo que en Quartier. ¡!!!. Si el mismo que comentó que el retraso se debió a que la piedra del Lomo de la Ballena era más dura de lo esperado y difícil de perforar para hacer los asentamientos, el mismo que regaló a Stiller (empresa constructora de Quartier) una serie de variantes económicas, y el mismo que después de decir que se necesitaban 3MM de USD para terminar la obra, 3 meses después pidió 3MM USD más, el mismo que cuando ha tenido que hacer el final de obra, erró en los planos de presentación y se ha tenido que re-hacer todo nuevamente. Espero que haya aprendido.

Los otros personajes no participaron en Quartier Punta Ballena, porque no se trataba de un hotel (shared) y no había que decorar el  interior. En Quartier, si no erro la decoradora de los exteriores fue la esposa de Carbonell.

Bueno, muchas caras conocidas, espero sinceramente que los inversores tengan mejor suerte que nosotros en Quartier Punta Ballena.

Hasta la próxima – Parvo