“Juro por mi conciencia y honor ejercer la profesión de abogado respetando la ética y deontología profesional y conforme a la constitución y demás normas del ordenamiento jurídico”
Que bello juramento esbozan los abogados que terminan su carrera de estudiantes y están listos para actuar como tales. Es que con el tiempo, pareciera que se olvidan de este juramento, y se cuentan anécdotas como éstas. Me limito a 2, pero hay muchísimos:
1.-
Un abogado iba llegando tarde a una importante sesión de consejo y no encontraba estacionamiento… Levanta los ojos al cielo y dice:
«Señor, por favor, consígueme un estacionamiento y te prometo que iré a Misa todos los domingos del resto de mi vida, dejo las viejas y la bebida, y jamás en mi vida me tomo otro trago…!!! Y, además, me dejo de acostar con mi secretaria porque es casada!!!».
Milagrosamente —en ese mismo instante— aparece un lugar para estacionar, el tipo se estaciona y dice:
«Ya no te preocupes Señor, ya encontré uno».
2.- Otro:
Un abogado sale con una Señora de un Albergue temporario.
En eso se encuentra con un Colega que está entrando con otra Señora.
Resulta, que la señora que acompañaba al que salía, era la esposa del que entraba y
la señora que acompañaba al que entraba era la esposa del que salía.
El abogado que salía del Albergue le dice a su colega:
“Colega, no es justo que Ud. entre con esa compañía.
El otro le responde: Colega, no será justo pero SI es oportuno”
Dicho lo anterior, hoy recibí la respuesta u opinión del Estudio de abogados DMP (Dentone, Molinolo, Pereyra) Abogados y Contadores de la Republica del Oriental del Uruguay contratados por Resman LTA, ex Administrador del Complejo Quartier Punta Ballena en vías a la defensa de acusaciones de mala gestión, falta de idoneidad, robo, y posiblemente asociación ilícita de sus socios en conjunto con el Estudio Posada y Posada y la Fiduciaria TPyA al mando de Diego Caride; y debo decir que tras una lectura de la opinión, creo que han olvidado su pacto. (con Dios y la Justicia)
Siendo contadores, es remarcable que no han esbozado ningún aspecto contable que el Estudio Tesouro haya escrito.
La explicación dada por DMA es una defensa puramente del tipo legal y solo alude a que los Administradores de Propiedad Horizontal no están obligados a seguir estados contables según lo establece la Guia 3 del Colegio de Contadores y Economistas del Uruguay.
“La obligación del administrador del condominio se resume a rendir cuentas de los fondos cobrados
por concepto de expensas y de su aplicación al gasto común. En tal sentido el informe que debe
presentar el administrador es el de rendición de cuentas {Guia No.3 del coleg1o de Contadores y
Economistas del Uruguay)”
Por suerte DMA son contadores, y como tales, al no realizar en un conjunto 2 balances y una cuenta de resultados, nunca podrán decir si los numeros cierran. Y ellos lo saben. Peor aún, han simplemente transcripto un párrafo que es de su conveniencia.
Por otro lado, todo lo que esta mal evidentemente y no lo pueden negar lo desvían para el fideicomiso, lo cual no tiene pie no cabeza.
A tal efecto, y sin perjuicio de verificar que la Guia 3 es la única y sola instrucción de las obligaciones fiduciarias del Administrador en relación a la justificación de los ingresos y egresos, y para los inversores en Uruguay, les copio la guía. Marco palabras y graces que DMA ha involuntariamente olvidado y que hacen a la cuestión:
Cifras en ( ) agregados por mi para notas (ABAJO)
GUIA Nº 3 INFORME DE: “CONTROL DE RENDICION DE CUENTAS DEL
ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”
Aprobada por el Consejo Directivo en sesión de fecha 25 de octubre,
según consta en Acta Nº 30/06.-
VIGENCIA: 1º de noviembre de 2006.-
Visto:
1) La necesidad de establecer pautas de actuación para (1)
el profesional en Ciencias Económicas ante los
requerimientos de informes específicos de control de
la administración de edificios1, otorgándole
herramientas útiles para el mejor cumplimiento de esa
tarea.
2) La dificultad para adaptar las normas existentes
aplicables a este tipo de servicios sobre la actuación y
rendición de cuentas del administrador, mandatario de
los copropietarios.
3) La necesidad de diferenciar este tipo de trabajo de (2)
la auditoria de estados contables.
4) La conveniencia de brindar al usuario de estos
informes la confianza de que la tarea realizada cumple
con los procedimientos de calidad establecidos para
este tipo de informes.
Considerando:
1) El asesoramiento de la Comisión de Administración
de Edificios con la participación de otras comisiones
del CCEAU.
2) La Ley 10.751 y concordantes que rigen la
propiedad en común.
El Consejo Directivo del Colegio de Contadores,
Economistas y Administradores del Uruguay, resuelve
aprobar la Guía Nº 3 de actuación:
INFORME DE: “CONTROL DE RENDICIÓN DE
CUENTAS DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO
EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”
I.- ALCANCE DEL TRABAJO
El propósito será controlar la rendición de cuentas del
administrador de edificios que se regulen por las leyes de
propiedad horizontal, en cuanto a los ingresos y egresos y
cumplimiento de toda la normativa aplicable a la actividad
del administrador.
El resultado de los procedimientos aplicados permitirá la
emisión de un informe sobre la adecuación de la
rendición de cuentas marcando, si las hubiere, las
irregularidades detectadas y sugiriendo las posibles
mejoras a realizar para corregir las mismas.
II.- NORMAS RELATIVAS A LA
PERSONA
1. Tener título de grado en Ciencias Económicas o similar,
expedido por la Universidad de la República u otra
universidad autorizada por la normativa vigente, o reválida
otorgada por la institución correspondiente.
2. Tener entrenamiento técnico y capacidad profesional
así como conocimientos sobre la Ley Nº 10.751 y
posteriores que regulan la propiedad en común.
3. Realizar el trabajo y preparar el informe con el debido
cuidado y diligencia profesional.
4. Mantener una posición de independencia a fin de
garantizar la imparcialidad y objetividad de sus juicios.
1 El término edificio se utiliza en su más amplia acepción, entendiendo como tal aquellas organizaciones con unidad administrativa (torres de
aptos., country, complejos de vivienda, etc.).
3
III.- NORMAS RELATIVAS A LA
REALIZACIÓN DEL TRABAJO
Esta Guía sugiere la realización de las siguientes tareas
específicas como mínimo.(3)
1. Comparación de los informes periódicos (4) entregados
por el administrador del edificio con los soportes de
información con los que cuente en su gestión (registros
contables(5), planillas auxiliares de ingresos y egresos,
conciliaciones de saldos, etc.).
2. Evaluar la eficacia del control interno.(6)
3. Examen de documentos importantes como reglamento
de copropiedad, reglamentos internos, actas de asambleas,
contratos, obtención de informe de asesores legales, etc.
4. Realización de pruebas parciales y selectivas sobre los
soportes de información en base a documentación de
respaldo; en la extensión y profundidad que el profesional
estime conveniente considerando el resultado de sus
estudios y la evaluación del control interno.
5. Obtención de confirmaciones de saldos por parte de
terceros (bancos, cuentas por cobrar, cuentas por pagar,(7)
etc.), en la extensión que sea conveniente y factible en cada
circunstancia.
6. Obtención escrita por parte del administrador en cuanto
a la veracidad (8) e integridad de la información brindada al
profesional actuante.
7. La obtención, mediante la aplicación de otros
procedimientos alternativos, de evidencia comprobatoria
válida y suficiente para alcanzar conclusiones razonables
para cumplir con los objetivos del trabajo.
IV- NORMAS RELATIVAS AL INFORME
El informe constará de 5 partes bien diferenciadas.
1. Alcance del trabajo realizado, período de análisis y
procedimientos empleados. Dictamen que incluye la
relación del profesional actuante con los propietarios y/o
el Administrador.(9)
2. Síntesis de los principales hallazgos y comentarios
surgidos a partir del trabajo realizado cumpliendo con las
siguientes constataciones:
a.Si el administrador está o no inscripto en el Registro
de Administradores de Edificios que lleva el MTSS
según la ley.(10)
b.Los seguros que se tiene y su vigencia.
c.Si se constató incumplimiento de los reglamentos o
de lo resuelto en las Asambleas.
d.En referencia a las remuneraciones al personal del
edificio establecer si estos son ajustados de acuerdo
a los convenios del sector.(11)
e.Nombre de los titulares de las cuentas bancarias
utilizadas y quienes son las firmas autorizadas para
hacer movimientos.
f. Si se pudo componer el saldo de caja (saldo anterior
+ ingresos – gastos = saldo final) o si por el contrario
faltaron elementos para hacerlo. (12)
3. Párrafo de opinión del profesional en el cual se exprese
con claridad si a su juicio la rendición de cuentas presentada
por el Administrador es adecuada.(13)
4. Recomendaciones realizadas por el profesional en
referencia a procedimientos y mejoras sugeridas.
V- PAPELES DE TRABAJO
El profesional actuante deberá preparar papeles de trabajo
que respalden las tareas realizadas y conservarlos en su
poder por un período de cinco años.
4 Guía 3
MODELO
INFORME DE: “CONTROL DE RENDICION DE CUENTAS DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO EN
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL XX PARA EL PERÍODO ……….. A …………”
A los Sres. Propietarios
Edificio XX
1. Hemos examinado los registros contables e informes presentados a los propietarios correspondientes al período ……
al ….. . Nuestro examen incluyó el análisis de documentos importantes, como ser: reglamento de copropiedad, reglamentos
internos, actas de asambleas y contratos realizados.
2. Nuestro análisis fue realizado cumpliendo con la Guía Nº 3 del Colegio de Contadores, Economistas y Administradores
del Uruguay, que se adjunta a modo de anexo.
3. Planificamos y realizamos nuestro trabajo de forma de obtener seguridad razonable de que los informes están libres
de errores materiales. Dicho trabajo tuvo en cuenta especialmente el cumplimiento de la Ley 10.751 y concordantes que
rigen la copropiedad además de los principios de contabilidad aplicables a este tipo de trabajo. Creemos que nuestro
análisis aporta una base razonable para nuestra opinión.
4. En nuestra opinión, los informes presentados por la administración son adecuados, presentan en todos sus aspectos
importantes una correcta rendición de cuentas del Administrador para el período indicado. No obstante en el siguiente
párrafo se expresan sugerencias para el mejor desempeño futuro.
5. A continuación se sintetizan los principales hallazgos, comentarios y recomendaciones surgidos a partir del trabajo
realizado: enumerar temáticamente como ser ascensores, aportes a BPS, comprobantes de gastos, seguros, remuneraciones
al personal, deudores morosos, rendición de cuentas presentadas periódicamente por el Administrador, etc..
NOTAS:
(1) Son solo pautas para Economistas
(2) Diferencia auditoria contable de reporte de gestión, lo cual no exime de contabilidad
(3) La guía sugiere tareas
(4) Comparación de informes periódicos: recuerdo que todos loo informes tenían conceptos distintos de informa a informe, desordenados, en hojas parte, por veces de 2 periodos pero no periodos equivalentes, no había compraciones de gasto real contra presupuestados.
(5) Ops dice: “soportes de información con los que cuente en su gestión (registros contables , o sea que hay registros contables
(6) Evaluar la eficacia de control interno. Que control? Si no cruzaban los números con los bancos como pueden saber si existe o no eficacia?
(7) Obtención de saldos bancarios y cuentas a cobrar: como lo hacia si mezclaba todo cuentas personales, de propietarios etc.,según indica el reporte
(8) Yo vi las cuentas de Carbonell, nunca su firma encima como diciendo que eran reales.
(9) Dictamen del profesional actuante . Se negó a firmar!!!
(10) Estará incripto en el MTSS conmo inidca la lei, si no lo está la culpa es de Posadas y Posadas (Abogados de la ROU)
(11) Convenios con el personal, debía seguirlos. DMA lo escusa diciendo que es una situación muy técnica!!!. Y si no sabe porque no pregunta??
(12) Componer el saldo de caja. Si lo compuso a su placer, mezclando todo
(13) Opinión del profesional contable: no emitió opinión, no pudo hacer le trabajo porque no había una contabilidad
Evidentemente DMA omitieron un gran párrafo de la Guia.
Pasteo el punto 3 de la misiva de DMA que vale realmente la pena….. ( Y SIGO)
a) se debería analizar las facultades de los fide1comitentes para solic1tar rendiciones de
cuentas a una administración contratada por la fiduciaria.
Esta parte esta muy buena = tiran la pelota a la Fiduciaria, o sea a Diego Caride (Presidente de la Fiduciaria) y no sé hasta que punto al Estudio Posadas y Posadas como delegado de la Fiduciaria en Uruguay.
Sin perjuicio de lo anterior, el Sr. Carbonell en nombre de RESMAN SRL, pidió dinero a los propietarios antes y después de que el complejo se transformara en una entidad independiente. Carbonell pidió dinero para subsanar problemas de obra que la Fiduciaria no resolvió y que era de su responsabilidad y otros que siendo problemas del Complejo (independientemente de la Fiduciaria) presento en Asamblea de Propietarios. Ende, la desviación de DMA esta fuera de lugar y pretende engañar a los lectores.
b) oportunamente la administración ResmanLtda presentó sus rendic1ones de cuentas las
cuales NO merecieron objeción al9una por parte de la fiduciaria .
Nuevamente pasa la bola, que Diego Caride se presente a atajar penales.
e) ¿Hubo solicitudes inconsultas con la fiduc1ana y la Asamblea para solicitar la intervenc1ón
directa del Estudio Tesauro? Si tal circunstancia se hubiera dado. debenan aprec1arse los
aspectos éticos y causales que motivaron esta presunta solicitud para actuar en
consecuencia salvaguardando responsabilidades morales y perjuicios posteriores.
Esta es genial, palabra difíciles de abogados. La labor del Estudio Tesouro NO fue inconsulta, se presento en Asamblea de Propietarios, Tesouro fue presentado a los propietarios para realizar las labores y su presupuesto fue aprobado por todos menos por Posadas y Posadas y por Carbonel, presentes.
4. Aspectos operativos a cons1derar·
La adm1nistrac1ón Resman en el cumplimierto de las funciones encomendadas por la fiduciana
dispuso de una cuenta comente específica para la recaudación de los pagos por expensas por parte
de los fideicomltentes.
Otra media verdad o media mentira. Resman mezclo sus cuentas con otras actividades con la del complejo. Fue solo tras un pedido formal en Asamblea de propietarios en que Carbonell separó las cuentas. Lo que no se sabe es como las separó en relación a su saldo inicial.
Por razones ajenas a la voluntad de la admmistración Resman se acreditaron
en dicha cuenta otras partidas que no correspondían al pago de expensas propiamente d1chas
Incorrecto, si Resman hubiese actuado en forma profesional , hubiese informado a los propietarios una cuenta diferente a la del complejo para hacer las acreditaciones. I para el caso de que los propietarios fuesen tan burros de mandar el dinero a la misma cuenta del emprendimiento, Carbonell debía sacar los mismos montos entrados por conceptos que no correspondían a otra cuenta. Lo que DMA es aberrante.
Obv1o (cuando conviene, no obvios cuando corresponde el uso de la ética, cuentas claras y sentido común)
es que en la mayoría de los casos de administraciones. el prop1o condómino centraliza en el
administrador el pago de sus expensas y sus gastos particulares por razones de confianza y
comodidad
Leo tanto diarios que gente mata a gente, que acuchillan a infantes violan a las chicas. Como es de de práctica común, mañana salgo a hacer lo que todos hacen.
Esta es magistral, decime que te quiero pero te quiero matar: lean
5 Materia de la rendición de cuentas a efectuar
La rendición de cuentas debe limitarse a las partidas rec1b1das por la administración Resman por
concepto de pagos de expensas y no a los ingresos recibidos en una cuenta bancana que, si bien en
allá de aspectos técnicos – nos plant:a preocupación las responsabilidades que pueden
denvarse de no seguirse procedimientos cuya omisión implique sacar conclusiones apresuradas
en perju1c1o de Resman Ltda, y que afecten la trayectoria. el prest1gio y la 1magen de nuestra
mandante.
Noten: las partidas recibidas no son iguales a las los ingresos. Ergo, Resman no dijo donde depositar a los propietarios donde RESMAN cancelaba cuentas particulares de los mismos.
Por la segunda parte, no me da el estomago, solo lo dejo a sus abogados.
El comentano anterior se deriva del hecho que hemos constatado aspectos que obv1an debidas
garantías en salvaguarda de derechos de nuestros mandantes, que eventualmente podrían
generar reclamos y acc1ones por daños y perjuicios
Frase hecha para torear en contrademandar. Ojala lo hagan, los cuerno legaran hasta la próstata si son hombres u ovarios si alguna mujer estuviera en su equipo.
Del informe Tesauro no se ha dado vista a nuestro cliente –
Mentira y como obtuvo conocimiento Resman? Ja sé llamaron a James Bond, alias Eduardo Trajtenberg, miembro socio de la Empresa Panameña, socio en Resman y Propietario en Quartier.
Mas allá de los aspectos técn1cos del mismo –
Sigo respondiendo, comienza la degensa de tecnicismos que después siguen en falta de conocimiento de DMA por si algo sale mal.
sobre las oJales se puede o no discrepar (y lo haremos en este informe) sus conclusiones deb1eron hacerse conocer a Resman Ltda en forma oficial, en oportunidad de descargos.
El descargo ya fue hecho por DMA en el e-mail que enviaron, abusando de la información que RESMAN obra en su poder, y que no es de su propiedad una vez que RESMAN ya no es Administradora del Complejo.
Por el contario. por mail del 21 de octubre de 2011 , los Señores del Consejo de
Administración solicitan al adminrstrador que cite a una reunión de Copropietarios para
resolver «act1tud adoptada ante graves irregulandades constatadas», mencionando la
existencia de «pasivos ocultos’ y denominando en todo momento una act1tud
Irresponsable de Resman U da.. sin s1qu1era escucharlo o previa v1sta del informe
Tesauro.
Y esto que tiene que ver?? La dirección ha realizado una serie de procedimientos legalmente validos que justifican su decir. DMA dbe sacarle la verdad a su cliente.
2 Normativa contable a considerar
No existe norma legal o contable que imponga al administrador de un condom1n1o la presentación de
estados contables confeccionados de acuerdo a normas contables adecuadas
El Administrador se debe a los Propietarios, que le paga una canon, en (entre otras) reportar en forma ética y diligente lo hechos en el complejo. Esto es valido para cualquier ciudadano y/o profesional. Leamos la Constitución de la ROU.
6. Error conceptual que deriva en conclusiones con graves errores
El informe Tesauro padece error en ese sentido, incorporando al análisis partidas que no son n1
deben ser objeto de rendición de cuentas por parte de la administración. Obviamente esto trae
errores graves a nivel de las conclusiones arribadas.
El párrafo anterior es de máxima, y m saco el sobrero ante DMA por el grado de desfachatez con que dicen: Si el Administrador embarra la cancha con créditos y debitos que no corresponden, entonces no deben se vistos. Sres. DMA, no olviden su juramento original.
El reporte de DMA, sigue hasta 10 hojas, esto se esta haciendo largo, y lo que sigue no es mas que una continuación de las inconsistencias arriba descriptas.
Asi también yo gano dinero, Resman debe tener las espaldas para costear un estudio como DMA, me pregunto si su superávit de caja da para pagarles, salvo que DMA, porque no tiene nada mejor que hacer lo haga ad honorem.
Personalmente espero la Asamblea de Propietarios próxima, y que DMA tenga la cara de presentarse y decir y escuchar los huevasos de que son dignos.
No respetan a su juramento encubriendo a Resman y pateando la bola.
Señores DMA, Uds. serán buenos abogados según dice la prensa, y asi como es oportuno (ver chiste) no es conveniente para su reputación no faltar a su juramento.
RELEAN:
“Juro por mi conciencia y honor ejercer la profesión de abogado respetando la ética y deontología profesional y conforme a la constitución y demás normas del ordenamiento jurídico”
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