La Historia

LA HISTORIA

Recuerdo la primera vez que escuche “al costo”. Mi sensación dije, “que bueno”, tenía la sensación que podía ganarme el margen que se lleva el el que dije y por ende, sacar mejor provecho a mi inversión.

Es por algún motivo, que muchos inversores no piensan en los que puede salir mal, solo se ve lo que puede salir bien. En adelante contaré algunas de las cosas que pueden salir mal, basado en mi experiencia vivida en el Fideicomiso Quartier Punta Ballena, cuyas figuras principales son:

Argencons como Desarrolladora con marca Quartier

Estudio Camps Tiscornia Arquitectos como Proyectistas

Julio Plottier Mirassou como Director de Obra

Juan Pablo Linares como Auditor Técnico.

Todo comenzó como el proyecto perfecto, en el lugar perfecto, dirigido por especialista de primera al costo de regalo. “ver para no creer”.

De lo anterior, lo único que fue cierto, fue el lugar y el proyecto de Arquitectura, por el resto, hay mucho que desear.

Un marketing espectacular, donde la gente pensaba que no podía quedarse sin un departamento en ese lugar. Quien me lo ofreció, me hizo tablas de rentabilidad, me convenció que le dólar ya se había devaluado lo suficiente y solo quedaba el camino inverso, dando así, una mayor rentabilidad.

A su vez, dado que el terreno tenia una incidencia sobre el total de la inversión del 26%, el riego se limitaba al 74% solamente. Debo decir, que el vendedor es de lo mas astuto para lo que hace en su favor.

Para ingresar al Fideicomiso, había que señar una unidad sin ver cual era, y mediante un sorteo, los que entraron en segunda vuelta podían obtener “la bendita unidad”.

I fue así, que entre bombos y platillos, nos citaron en el micro centro, donde todo el ganado pasaba a firmar, casi sin ver, un sinfín de papeles que quizás algún día serian necesarios.

La memoria técnica tenía una extensión de menos de una carilla y media, pero para que mas? Si era un Quartier ¡!!

ERROR – LA MEMORIA DESCRIPTIVA DEBE SER DETALLADA

Fue así que el proyecto debía ser concluido a los 18 meses, a un costo de 1290 USd en primera rueda y 1560 USD para los que quedaron para la segunda.

Todo era joia, las cuotas estaba predeterminadas, pusimos un tanto de entrada para comprar el terreno, y las siguientes cuotas debían seguir el avance de obra.

El terreno representaba el 26%, nosotros pusimos el 35% a la cabeza, ese remanente se usaba para pagar el 50% de lo honorarios que incidía (el 50%) en un 4.8% del total del proyecto. Quedaba en caja el restante 4.8% de lo aportado antes de empezar.

ERROR – DEMASIADOS HONORARIOS ANTICIPADOS, NADIE IBA A RESULTADO

Luz Amarilla!!! No cuando yo pase era verde ¡!!

El inicio de obra se postergó dado que la Municipalidad de Maldonado no daba el ok. Al mismo tiempo surgió algo que estaba escrito, pero no explicado sobre una opción de compra de departamentos por 1.2 Millones USD para la Desarrolladora, que tenía como consecuencia un encarecimiento del m2 para los inversores, porque asumían los costos de esos metros prorrata.

ERROR – LA OPCIÓN SI BIEN ESTABA ESCRITA, PASÓ POR DESAPERCIBIDA POR MUCHOS

Los honorarios totales representaban el 9.6%, de los cuales 4.4% eran para la desarrolladora, por encima de la opción de 1.2 millones de dólares y el complemento correspondía a la Dirección de Obra, Proyecto, Auditor Técnico, Asesoramiento Legal, Fiduciaria y estudio contable de nombre compuesto. Ahora que lo miro nuevamente, me doy cuenta que estos últimos se llevaba muy poco.

ERROR: NO EXISTÍA UN DESCRIPTIVO DE LAS FUNCIONES Y DE REPORTING DE LOS PROFESIONALES HACIA LOS INVERSORES

El proyecto llamaba a una inversión total de 22.6 millones USD, con terreno, honorarios, IVA, Impuestos etc.= TOTAL

Mientras tanto y a pesar del atraso, (la obra debía empezar en Mayo 2006, pero empezó en Octubre de ese año) los inversores seguimos el plan de pagos original. Mensualmente recibíamos un e-mail con datos de avance de obra que eran reducidos respecto a los aportes.

ERROR: LOS INVERSORES SE CONFIARON, Y LOS PROFESIONALES REPORTABAN EN FORMA DESORDENADA

Luz Amarilla!!! No cuando yo pasé era verde ¡!!

Ya habíamos aportado el 69% de la inversión programada, pero el edificio no se veía, por lo que los inversores lograron una Asamblea.

LUZ ROJA: PERO LOS INVERSORES YA ESTABAN JUGADOS CON LA MAYOR PARTE DE LA INVERSIÓN REALIZADA A CAMBIO DE VER NADA.

1ERA ASAMBLEA: PRIMER SOPAPO

Sí, fue en esta Asamblea en que los inversores se enteraron que los costos totales (tierra mas construcción) se habían aumentado en un 19%, (30% sobre el valor de la construcción) sacándolo obviamente de nuestra utilidad porque el precio de venta lo marcaba el mercado.

QUE PASÓ?

1. Los metros cuadrados estimados eran insuficientes, aumentaban menormente, e incidía en un 3% sobre el total.

2. El proyecto, (que según dicen, era un anteproyecto) había sido revisto y modificado. En que? Aun no lo sé en detalle y nunca lo sabré, porque existe una negativa a dar especificidades. Todos conceptos vagos que hacen reír hasta un inepto en el área de la construcción.

“nos encontramos que la base era piedra y era mas dura de lo que esperábamos”…. Acaso? Antes de hacer el presupuesto no fueron a ver el lugar?

“el presupuesto de carpintería de madera se incrementa en mas de 1 millón de dólares, a pesar de que los balcones dejan de ser en deck para ser en mampostería a pedido de algunos inversores” quien pidió? Se lo pregunto a Ud. lector, porque nunca lo supimos. Al menos aceptaron que el presupuesto de este rubro que era de medio millón, fue mal calculado.

3. Los costos habían aumentado por el efecto de los valores de la construcción en un 16%, claro, algo no controlable por la desarrolladora según dicen, pero mas se atrasaba, peor sería.

4. La depreciación del dólar, tampoco ayudo, perdíamos un adicional del 7% sobre el valor edilicio

5. Existían adicionales debido a cambios de reglamentación en Uruguay del 4% sobre el valor edilicio.

A pesar de todo, la Dirección se mantenía entusiasta que estos aumentos serían casi los últimos y que no había que preocuparse. Claro, ellos ya habían cobrado la mayor parte de sus honorarios, y los inversores corrían el riesgo.

Cabe mencionar que el Estudio de Arquitectos Camps Tiscoria que realizaron el proyecto aprobaron las modificaciones realizadas por la Direccion de Obra Plottier Mirassou,

ERROR: LOS INVERSIONISTAS NO TENÍAN EL CONTACTO ENTRE ELLOS Y NO DEFIRIERON MÉTODOS DE CONTROL MAS ESTRICTOS EN RELACIÓN A LAS VARIACIONES DE PROYECTO Y CONTRATOS

A esa altura era Mayo de 2007, los inversores pensábamos en un retraso en la entrega a Noviembre de 2007, lo cual fue aseverado por la Dirección, quien mantenía que el complejo se usaría en la temporada de verano 2008.

ERROR: CUNADO LA DIRECCIÓN SE DESVÍA, Y LOS TECNICOS FUERON ELEGIDOS POR ELLOS MISMOS, LOS INVERSORES DEBEN CONTRATAR A SUS PROPIOS TECNICOS

Lo único aparentemente favorable en esa reunión fue que dejamos de aportar por 2 meses, hasta que la caja se redujera. La Fiduciaria llevaba en caja mas del 10% de la inversión total. Siendo que el retraso en la entrega no seria mas que unos pocos meses, y que los aportes no aumentarían respeto a la nueva reprogramación económica, no nos preocupamos demasiado.

Sin embargo no todo fue asi. Pasados los 2 meses, la Desarrolladora solicitó el recupero de las 2 cuotas salteadas al 100%. Los inversores saltaron de la silla (o de la tumba) porque esto significaría que mayores costos vendrían porque el edificio apena se veía.

Seguíamos el avance de obra por medio de correspondencia electrónica, donde aportaban % de avance de los sectores y los hechos mas trascendentes, de la obra técnica como así también de la huelgas, paros y hasta el cierre de la obra por el fallecimiento de un empleado de la constructora principal llamada STILER.

La obra no se finalizó para el verano del 2008 y se fijó fecha para Abril del 2008, lo que quería decir que el emprendimiento no se podía ni alquilar ni utilizar. Atraso = 5 meses. La temporada se había perdido.

La constructora STILER, hizo honor a su nombre, como veremos mas adelante según información presentada por el Auditor Técnico Juan Pablo Linares.

Al mismo tiempo, el reporting presentado dejaba mucho que desear, porque las cifras y cuadros presentados por la Desarrolladora no cerraban entre si, en el sentido que jamás mostraban la evolución completa de los costos, no los comparaba respeto a lo anterior. A su vez, la Empresa que la Desarrolladora había contratado un estudio contable de nombre compuesto, muy chick, para realizar los temas contables se dedicaba a realizar balance sintéticos, del tipo que requieren las autoridades nacionales y eran privas de todo toque de análisis de gestión. El presupuesto para este estudio contable por cerrar los balances en Uruguay (2 o 3) y presentar 2 balances en USD para los inversores fue de 50 mil USD.

2DA ASAMBLEA – DEL SOPAPO PASAMOS A RECIBIR UNA PIÑA

En la segunda asamblea nos fue informado que los costos de la obra subirían en 3.2 millones USD, un equivalente al 18% de la parte construcción, respecto al proyecto ya reviso lo que llevaba a un incremento acumulado del 52% respecto del proyecto original. Creo que la sala de la reunión vibró como la cancha de River cuando River gana.

Visto de otro modo, y a fin de ser mas suaves en la vejación, el proyecto en tu totalidad ya había aumentado un 33%.

QUE PASO?

1. Incrementos en la construcción por motivos de proyecto que representaban el 44% del aumento

2. STILER la constructora aludió que la obra le daba perdida y que los Inversionistas tenían 2 alternativas que fueron:

a. Cambiar de Empresa Constructora, lo que suponía un atraso aun mayor al ya existente

b.. Re contratar por valor adicional de 1.8 millones USD (56% del incremento en esta etapa)

A este punto los inversores comenzaron a dividirse. Uno que trajo el equipo de abogados y termino rematando su inversión al poco tiempo. Este era una empresario, que dinero no le faltaba, pero que la vió venir tan mal que corrió. Otros querían echar a STILER y otros querían terminar a la brevedad a cualquier precio,

Fue asi que STILER siguió en obra con la promesa de terminar la obra en Octubre 2008.

Lo bueno de esta reunión fue que los honorarios de los entes involucrados en la Gestión y desarrollo de la obra aceptaron congelar sus honorarios y no indexarlos. Este “bueno” tendría quizás una contrapartida en una menor calidad de prestación, aunque entre los 2 males presente suponíamos que el adoptado defendería nuestros intereses.

ERROR: LOS INVERSORES NO SUPIERON UNIR PRIORIDADES Y LOGRAR RESPONSABILIZAR A LOS VERDADEROS RESPONSABLES POR LOS ATRASOS Y MAYORES COSTOS DE LA OBRA.

Respecto a los atrasos, como menciono mas arriba, una serie de eventos hizo que la obra se parase constantemente por motivos que eran ajenos a los inversores y a las lluvias. Sin embargo la Desarrolladora como el Director Técnico y el correspondiente Auditor, le reconocieron a la empresa constructora (y no sé si también a lo demás contratados) todos los días transcurridos en el cálculo de los mayores costos, bajo la escusa que de lo contrario STILER dejaría la obra.

En esta oportunidad, el grupo mencionado en el párrafo anterior, ASEGURARON que no existirían adiciones a los costos.

ERROR: LOS INVERSORES ESTABAN ATEMORIZADOS DE QUE LA OBRA SE PROLONGASE AUN MAS LO CUAL ERA PROBLEMÁTICO PERO NO TANTO DEPENDIENDO DEL COSTO.

A todo esto ya habíamos pasado de un costo por m2 de 1290 a 1715 USD, y la obra no presentaba grandes avances.

A partir de esta ultima Asamblea se acordó que la Dirección mandarian reportes semanales del avance de obra, con fotos y un cronograma de actividades, lo cual fue útil, pero no terminaba la obra. El avance era lento poniendo en jaque la utilización del emprendimiento para el Verano de 2009.

El final de obra se postergó para noviembre 2008 y nos encontramos rezando que podamos utilizarla en Enero de 2009. A decir por las fotos los espacios comunes están aun muy atrasados, algunos departamentos no están terminados, otros sí, pero con problemas de Arquitectura que impide la normal utilización del departamento, el Club House por el que los Inversores pagaron en prorrata se encuentra muy atrasado, etc. Sin embargo la Desarrolladora pretende entregar los departamentos al abrigo de una clausula que figura en el contrato de Fideicomiso que dice que los Inversores no podrán negarse a recibir el los departamento si los mismos pudieran permitir “el goce pasivo” de ellos” (¿?????)

Que es “goce pasivo” ¿?? Le preguntaré a mi pareja si ya vivió esa experiencia. Que trampa, indigno de una Desarrolladora que pretende ser la numero 1.

MES DE SEPTIEMPBRE 2008. – ADELANTO DE LAS NAVIDADES – UN REGALITO

La desarrolladora decide, como lo indica el contrato de Fideicomiso adjudicar unilateralmente y sin licitar la Administración del complejo a partir de su entrega. Decide entregarlo a la Empresa RESMAN SRL, en nombre del Sr. Carbonell, que preside la Inmobiliaria en Punta del Este que lleva su nombre. Si bien el contrato de Fideicomiso se lo permite, entiendo que los socios, que deberán vivir con la Administradora debian ser consultados con 3 alternativas. Adicionalmente le es entregado el trabajo de Arredramiento de las partes comunes del complejo, con instrucción por parte de la Fiduciaria a los Inversores de depositar directamente en la cuanta de RESMAN SRL.

La comunicación de la Fiduciaria fue realizada por e-mail a los Inversores, solicitándoles una cierta cantidad a c/u que seria la parte proporcional correspondiente a un costo de Arredramiento de 1.2 Millones USD.

Si, leyó bien, 1.2 ML USD que representaba el 3.6% de la totalidad del proyecto. Cabe mencionar que desde el inicio de la comercialización del emprendimiento se habló de un valor que debería ser el 1%, el cual fue ratificado 4 meses atrás. Sin embargo, al no estar escrito, la Fiduciaria lo negó rotundamente.

La pregunta que seguía era, que relación tienen os inversores con RESMAN? Debería ser que por carácter transitivo, si recordamos las matemáticas básicas que estudiamos durante nuestra juventud, como el Fideicomiso contrata a RESMAN y lo Inversores están ligados al Fideicomiso, entonces los Inversores estarían ligados a RESMAN. ¿? Tiene sentido?

Adicionalmente, los Inversores se preguntaban como se sumaban 1.2 millones USD y cuanto cobraba RESMAN. La respuesta a la primera de las 2 observaciones vino en un listado compacto de media carrilla que no sumaba el 1.2 ML USD y entregaban solo a pedido especifico. Incluidos estaban unos 80 mil USD de una decoradora y honorarios de RESMAN, que significan 5 USD/m2.

Surge la pregunta si esta labor no debe ser realizada por quien realizó el “proyecto final de obra”, dado que el emprendimiento lleva el nombre de Quartier y RESMAN debería actuar según instrucciones de Quartier. Es que este último tercerizó la labor, pero en ese caso, debería ser él, quien remunera a RESMAN. Sería un equivalente a que QUARTIER pretenda cobrar por la realización de los planos finales de obra que tercerizó.

La incidencia del costo de Arredramiento es de 53 USD/m2 contra 15 USD/m2 originalmente previsto.

ERROR: LOS INVERSORES NO ESTAN EN CONTACTO Y NO PUEDE REALIZAR UN CUORUM PARA OBJETAR LE PROCEDIMIENTO UTILIZADO.

MES DE OCTUBRE 2008 – EL KNOK OUT

Por las fotos que se observan, la obra no se termina en Noviembre, todo a las corridas con el posible deterioro de la calidad.

Justo antes del feriado que pretendía calmarnos frente a la crisis financiera internacional, llega un e-mail con una breve explicación de una aumento adicional de costos, que como ya escuchamos en el pasado serian los Ultimos. (JAJA)

Este aumento requería solo unos 3.7 millones de dólares, (TRES MILLONES SETECIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS), en conceptos varios que mas adelante explicaré. Esto incide en 220 USD/m2, lo que hace que el proyecto original de 1290 USD/m2, este 1878 USD/m2, o sea un 46% mas que lo previsto en el proyecto original, o si se compara con el costo edilicio seria un 69% mas. Para ser mas claro, la obra civil que debía costar 14 millones, terminará (si D’os quiere??) en 23.6 millones USD, casi 10 millones mas de lo previsto.

Me olvidaba, estos 3.6 millones USD son a pagar ya, en medio de la crisis.

Si alguien se quejó?? Como lo vamos a saber?? La Fiduciaria no planea llamar a Asamblea, y los Inversores no se conocen. Lo interesante es que hace 3 meses dijeron por 4ta vez que no habrían mas costos ¡!!!!!!

QUE PASO?

1. La constructora STILER (macanudos), que dijeron hace 3 meses que terminarían la obra en 1.8 Millones pasaron 0.54 millones mas, o sea MAS 28% !!!!

2. Variaciones de costo de la construcción y diferencias de cambio por 1.3 ML USD – habra que ver si hacen las cuentas con una clculadora exponencial.

3. Mayor contrato en Madera, que recuerdan que paso de 0.5 a 1.5 millones en 175 mil dólares

4. Adicionales de obra e insumos por 1.1 millones. Es que la Dirección de obra se acababa de dar cuenta que le faltaban paredes y piedra y algo mas.

Tengo la impresión que los muchachos que dirigen la obra se lo tomaron en serio, “terminar, cueste lo que cueste” a pesar de todo.

Muchas Gracias -

Parvo