Fideicomiso Argencons Quartier

Si, efectivamente estamos llegando al final, con la lengua afuera y el cuerpo dolido de tanto traqueteo.

Lamentablemente me perdí una parte de la Asamblea, porque en Abril 09 no pude asistir, pero en cambio he estado en la segunda parte de dicha Asamblea que se realizó en Mayo 09. La que comenzó en Abril entró en “cuarto intermedio”.

Por lo que puede entender sobre la reunión de Abril, los socios estaban calientes que volaban, es que una vez más pidieron mas dinero para terminar la obra y solucionar el proceso judicial que Stiler, el constructor, le inicio al Fideicomiso por falta de pago.

La explicación dada por el equipo de Argencons, fue que los pagos habían sido dilatados a fin de negociar un final total. Que dinero no les faltaba, y que todo fue una estrategia. Buena o mala que fuera no puedo comentar porque me perdí el detalle. Por suerte, los presentes a esa Asamblea decidieron pagarle a Stiler, el constructor, y terminar con esa empresa y consecuentemente, agregar el dinero que Argencons pidió.

Durante la segunda parte de esta Asamblea (Mayo), se presentaron algunos números finales, o sea que la obra estaba terminada, que los fondos solicitados serian suficientes para terminar los detalles, y que las deudas existentes, son solamente aquellas debidas a garantías, que se liquidarían en la medida que los ajustes y correcciones finales de obra se realizarían. Esto fue una tranquilidad para muchos a pesar de encontrarse algunos enojados y otros enojadísimos, dado que en vez de invertir 1290 USD/m2, se invirtieron un poco mas de 2000 USD/m2. Y no es para menos cuando lean lo que abajo les contaré.

Hago un paréntesis, para hacer unas aclaraciones, dado que en la Asamblea el Grupo Argencons como algunos de los Fideicomitentes que leyeron este blog quedaron molestos. Cabe aclarar que este blog pretende contarle a aquellos que piensan ingresar en un fideicomiso al costo ( y también al costo cierto – aunque las variables son otras) del sin fin de detalles que deberían analizar antes de firmar, y en base a mi experiencia, pueden tomar ideas. Este blog, no se hizo para criticar al complejo, que con todo el dinero que se metió quedó muy bien, de maravillas y cuando la vegetación crezca estará aun mejor. Conozco Punta del Este desde niño, y debo decir que en esta ciudad no hay nada que se le parezca en términos de idea, vista y arquitectura. El motivo por el cual surgió este blog, es compartir experiencias y evitar que gestiones como la de Argencons se repitan.

Luis Camps, el Arquitecto que llevó adelante la obra, estaba molesto “por el grado de agresión de este blog”, que debo decir que el blog solo cuenta verdades, y no cuenta todo, porque temo aburrirlos con el amplio manoseo que Argencons y sus colaboradores aplicaron a los Socios. El Arq. Luis hasta leyó una disculpa o meditación, que en mis ojos es una montada en escena después de que el proyecto superó el costo estimado en mas del 50% y solo la obra en mas del 76% y su entrega se postergó por mas de 1 año. Debemos tomar en cuenta que algunos de los socios, no pudieron hacer frente a semejantes variaciones, debiendo endeudarse para satisfacer los requerimientos o vender activos a valores rematados. Como uno de los Socios dijo, “este proyecto era una solución de vida futura, ahora nada, ya no puedo.” Entiendo que es lastimoso.

Con el descargo de culpa antes mencionado, unos de los presentes en la Asamblea solicito una respuesta a la pregunta que había quedado pendiente de la reunión anterior: “ ¿ Argencons hará o no una atención económica al Fideicomiso ?”. La respuesta ha sido NO, porque Argencons no reconoce culpa. Uno de los presentes comentó: es solo una escusa, pueden aportar sin que por ello se reconozca alguna culpa.

Debo agregar, también lo bueno de Argencons, aunque no tengo un fiel conocimiento de la situación. Entiendo que Argencons tiene plenos conocimiento y capacidad para comprender la variación de costos sufridas por los Fideicomitentes, y a pesar que el contrato estipula ciertas acciones por falta de pago en tiempo, aparentemente no las tomaron.

Con respecto al malestar de algunos Fideicomitentes, sucede que como en todo consorcio hay quienes no quieren hacer ruido para no figurar, otros que no tienen el tiempo ni paciencia de pelear y prefieren callarse y seguir trabajando para recuperar. Otros en cambio están con el billete contado y estas situaciones los descolocan. Como es de esperarse, c/u de los participantes mira su interés y solo se unen en el fin común de terminar correctamente la obra.

A fin de que esto quede justificado, le comentaré algunos pasajes de la última Asamblea que vale tomar en cuenta al momento de leer y firmar el contratos.

1. A fin de Octubre, un mes mas tarde de que los Fideicomitentes aceptaron una acuerdo con Stiler para terminar la obra, llega un aumento del 10%. Esto esta mencionado en otra de las páginas del blog. Este incremento, nunca fue explicado, ni tampoco ahora lo han hecho, solo explicaron el adicional del momento.

2. Durante la Asamblea, presentaron un cuadro de análisis de costo, al mejor modelo sintético y engañosos. Me explico.

a. Como uno de los presentes comentó:

i. el total del proyecto en usd no comprendía USD 1 ML que se gastaron en terminaciones de obra, y otras actividades que estaban en el proyecto original o que hacen parte de la obra, pero que las gastó la Administradora enmascarándolo bajo otro concepto.

ii. Los % de variaciones fueron calculados con la base 100% del valor final y no sobre le valor de base original, que es lo que interesa. Esto tenía su sentido para que los % parecieran menores, y lo expresado en el punto anterior para reducir el valor final del costo x m2 dejando afuera unos $ de ese valor y así no enardecer a los socios con costo x m2 mayores. Los valores efectivos de variación ya los expresé mas arriba, y el valor total de la variación incluye los impuestos (IVA, Patrimonio) que debieron se pagos como era lógico y que no fueron considerados correctamente en la valorización total del proyecto.

3. Como se explican dichas variaciones de costo y retraso de obra?? Respuestas del personal de Argencons

a. Stiler, es una empresa que se dedica a obra Pública, y como tal se aprovechó de las variaciones para que ellos suceda. Un Fideicomitente preguntó: quien contrató a Stiler ¿ No fui yo, porque las debo pagar ¡!!. Personalmente entiendo que frente a un proyecto ejecutivo hecho a conciencia las variaciones serían menores.

b. Tardamos 6 meses en poder empezar la obra debido a ……….. Y uno dijo, “que culpa tengo yo, por eso los contratamos a Uds., les pagamos 2 ML USD”

c. La obra era mas complicada de lo esperado (yo pensé, donde está el proyecto ejecutivo??)

4. Escusa Principal de Argencons:

a. Punta del Este pasó por un momento de gran demanda en la Construcción, otras proyectos se pararon. Sin desestimar el esfuerzo de Argencons, el malo de otro no es un parámetro de referencia.

b. Argencons hizo todo lo posible para que eso no sucediera (uno dijo: Uds. se esforzaron, nosotros pagamos, y yo pensé para mi: si la obra de Argencons se paraba, hubiera sido la peor de las publicidades, NADA ES GRATIS)

5. Zonas grises y temas de ética:

a. RESMAN: es una empresa que conoce y participa en el proyecto desde que comenzó. Mejor dicho el Sr. Carbonell, que preside RESMAN es el que:

i. logró la venta del terreno por parte del Sr. ET al Fideicomiso.

ii. Fue contratado para el final de obra por el Fideicomiso, cuando el constructor debería haberlo hecho. Esto costó unos cuantos $, de los cuales RESAMAN cobró como es lógico, mas allá de los empleados que el Fideicomiso ha debido pagar por intermedio de Carbonell. Esto no estaba previsto originalmente.

iii. RESMAN también recibió el privilegio de realizar la decoración y provisión de materiales para la zona común,

iv. RESMAN fue nombrado Administrador por el Fideicomiso (por ser el derecho del Fideicomiso). El tema fue que nadie fue consultado de lo que se haría como  etc., y no se realizó puja de antecedentes.

v. En las palabras de un Fideicomitente, el problema se presenta cuando Argencons le entrega a RESMAN a ojos cerrados mas de 1 ML USD para que termine la obra antes de Diciembre 2008, RESMAN toma la bola y sin hacer consultas a los Fideicomitentes se va de compras al mejor estilo y placer de una Señora. Otros criticaron el honorario de decoración que cobró la mujer de Carbonell, cuando es el Proyecto y Argencoms que imponen la marca, debía indicar y diseñar las zonas exteriores a fin de que tuvieran el aire Quartier.

b. PORQUE SEMEJANTE APURO?

i. La obra debía terminarse en Noviembre 2007. A Noviembre 2008 aun no estaba terminada, como comenté en otras páginas, en Diciembre 2008 se habitó entre albañiles y ruidos y problemas de obra. Uno comentó: mis inquilinos me volvieron loco, salia agua marron!!

ii. El vendedor del lote de tierra, ( Sr. ET) entró en el Fideicomiso con una serie de Apartamentos, y él participo activamente en la terminación del complejo, a tal punto que contribuyo con dinero propio para que RESMAN fuera adelante, antes de que los Fideicomitentes pagaran, sin importar los costos.

iii. Esta persona, además representa varios otros propietarios “poderosos” en su intención de gestión, creó indirectamente una Inmobiliaria que lamentablemente recibe potenciales clientes en la Administración del complejo. Este punto tiene su relevancia al concentrar la oferta en una sola Inmobiliaria, que puede aparentar del Complejo por usar sus instalaciones, cuando verdaderamente no lo es, concentrar el conocimientos de la oferta (precios) y así perjudicar a otros Fideicomitentes que pretenden vender y no quieran plegarse a la IMO mencionada, quedando así al final de la cola en la lista de ofertas o proriedades. Idem anterior para los alquileres temporarios.

iv. Finalmente es esta misma persona física, pero con otro nombre que comercializó el lanzamiento del Emprendimiento.

c. LOS PARTICIPANTES

i. Mas allá de los jugadores arriba mencionados, los restantes que manejan el Fideicomiso y ejecución del proyecto son todos hombres Argencons, no hay Ninguno que represente fielmente los intereses de los Fideicomitentes. Grave error.

ii. El miembro no mencionado hasta acá, es el Estudio Posadas Contadores y Escribanos. Se dedicaron solamente a traducir en cuentas contables los que los documentos emitidos por el Grupo de personas de Argencons fueron emitiendo. Fueron definidos en el contrato como “Auditores”. No ha habido ninguna Auditoria de Gestión, ni tampoco un buen medio de reporte a los Fideicomitentes, que diera tranquilidad del estado del proyecto o una vision futura de las cosas. No creo que el Estudio Posadas haya sido contratado para este fin, y por lo tanto un error del Grupo Argencons y de los Fideicomitentes que no lo exigieron.

AUDITORIA DE GESTION:

Interesante es observar, que a pesar de las quejas de los Fideicomitentes, la inversión en la contratación de este servicio externo, que puede incidir en 1.14USD/m2, fue rechazada. Leo lo anterior en que hay mas gente que calla que aquellos que gritan y a la falta de comunicación entre los Fideicomitentes. Uno de los presentes en esta Asamblea, recalco que a pesar de su pedido expreso, escrito desde el mes de Noviembre pasado, los documentos no fueron puestos a su disposición.

Para la alegría de varios, pronto, todos estos personajes que conforman “una gran familia” desaparecerán de la escena, sea porque su labor se extinguió, sea porque los echaron, y quizás algunos Fideicomitentes los borraran de sus mentes. Valga esta experiencia, para los que quieren entrar en una iniciativa del tipo. Siempre hay aquellos que aprovechan de las situaciones, otros que pasan la culpa al “otro” como diría el famoso Tato Bores, otros que pagan, otros que cierran los ojos y otros que se quejan, aunque como todos sabemos, cuando hay ruido bajo el puente, es porque hay agua. Lamentablemente algun Fideicomitente de otro emprendimiento no se tomó el tiempo para escribir estas lineas y alertar al prógimo.

La obra se completó, está funcionando y los retoques en vía de ser implementados. El Arq. Luis Camps tomó el compromiso sin que ello representase mayores costos para los Fideicomitentes dado que está cubierto por garantias de obra. Los inversores que pretenden quedarse con los Apartamentos para uso y goce, podrán deleitarse, los inversores que participaron para hacer una diferencia económica deberán conformarse con bastante menos (variación de costo = 2000 – 1500 USD/m2). Quizás, los que quisieron vender de apuro ya lo hicieron y al costo.

Finalmente el que se lleva la bandera económica triunfadora es Argencons, que como ya comenté en otra de estas páginas, mas allá de los 700’000USD de Honorarios se llevó unos 1500 m2, que a valor estimado de hoy representan 4.2 ML USD. Me pregunto si el inversor que lleva todos los riesgos es el que menos debe ganar.

A propósito de esto: me pregunto si los gastos que Argencons no incluyó en los gastos del Fideicomiso, (final de Obra, Decoración etc.) fueron cargados prorrata a los 1500 m2 que Argencons recibió.

Espero que no tenga nada mas que comentar, será un sintoma que acabamos con Argencons y/o que no aparecieron mas sorpresas.

Saludos, y no dejen de comentar – Gracias